消费者预期将左右房价

新一轮促销潮即将来临

　　海航置业营销总监高翔宇比一年半之前明显变得悲观。

　　2007年3月，尽管楼市成交量跌到了低谷，但高翔宇仍旧相信，市场一定会在短期内回暖，而2008年的夏天，悲观的他觉得看不到希望。“至少在今年，销售不会有大的起色。”高翔宇说。

　　随着交易量下降，楼盘大面积打折，然而高翔宇却发现，越打折却越令销售情况变得更加糟糕。他回忆，上一次大规模的打折是在2003年。从2004年开始，卖房子变成很容易的事情。他依然记得当年一开盘就被抢购一空的情景。只是，盛景已难在。

　　左右人们购买行为的是消费预期

　　“今天的房地产市场与6个月前相比，最大的变化不是房地产新政，不是发展商心态，而是市场由卖方主导转向买方主导，消费者的价格预期成为市场走向的关键。房价只涨不跌的神话已被彻底打破，持币待购成为普遍行为。”瑞士信贷第一波士顿董事总经理兼亚太区首席经济学家陶冬不久前撰文指出。

　　在市场经济条件下，房地产商品的价格最终是由供求关系所决定的，成本往往不起决定性作用。市场预期影响消费者行为，消费者行为又会影响房地产价格的高低。

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，最有影响力的两个事件是“24号文”和王石“拐点论”，极大程度上影响了人们的预期。

　　“‘24号文’(2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发〔2007〕24号)缓解了人们购房的焦虑心理，致使购买人群出现结构性的转变，人们都在等待住房保障措施的落实，等待限价房和廉租房的供应。”董藩对本报记者表示。

　　对于影响消费者预期的因素中，董藩和虎杰投资公司首席分析员张寅不约而同地提到了地震带来的影响，虽然地震发生在四川，但张寅认为不可小视地震带来的影响。“很多人开始重新思考生命，重新认识生活，购买行为因为地震而停滞，包括对商品种类的选择也发生了变化。”张寅表示。

　　此外，加息、对收入增长预期的判断同样影响了购房行为。通常意义上来说，利率调整的效能一般表现为: 利率降低时, 刺激消费与投资；利率调高时，增加储蓄以滞缓消费与投资。“一次加息也许影响不大，但累计起来的数次加息对人们的影响还是很大的，购房成本不断上升，投资者基本已经出局了。”张寅说。

　　基强联行北京投资部主管吕自强认为，宏观经济走势，令人们对收入增长的预期也感到悲观。“对于大多数人来说，个人的收入增长依赖于企业是否盈利，但是今年以来越来越高的资金使用成本令许多企业的盈利预期开始下降。”吕自强说。

　　经济学家穆斯在《理性预期与波动理论》一文中，曾对理性预期作了精辟的解释：理性预期是相对“适应性预期”而言的，所谓适应性预期就是运用某经济变量的过去记录预测未来，反复检验和修订，采取错了再试的方式，使预期逐渐符合客观的过程，而理性预期与这种适应性预期根本不同，它是指人们预先充分掌握了一切可以利用的信息做出的预期。这种预期之所以称为“理性的”，因为它是人们参照过去历史提供的所有知识，对这种知识加以最有效利用，并经过周密的思考之后，才做出的一种预期。

　　“过去房价疯长的几年里，很多预期房价下跌的人都吃了亏，每一次调控都伴随着房价上涨，房价上涨的历史经验不断刺激人们的购买预期。”董藩说。数据显示，2004年以来，全国房价涨幅凶猛。

　　这一次，人们似乎更强烈地感受到了下跌的希望。

　　但董藩认为，这一次长时间的观望，观望者依旧会付出代价，但损失不会比前几次严重，而买房事实上也是博弈行为，不仅要同卖家博弈，买者之间也要博弈。有些房子现在不买，就可能被其它买家获得，观望的买家同样会受损。董藩同时表示，房地产价格下降也是一个很缓慢的过程，现在看到的下降，很多都是数据假象，郊区的楼盘增多了，拉低了平均房价。

　　另据高翔宇透露，如果交易量继续萎靡的话，开发商将启动新一轮的打折促销活动。

　　谁将成为观望期中的智者？

　　（来源：和讯网 荆宝洁）