从建造纯商住楼到向商业地产进军 



城西副食专业批发街。  本报记者  黄健能  摄

　　新会区房地产市场经过１０多年的洗礼，市场日趋成熟，如今已诞生出一批专业化程度极高的专业房地产市场的投资商或开发商。从以往单一的商住楼到专业性街道及商业零售大楼，新会的房地产开发商从纯住宅开发向零售商业地产开发成功转型。

专业一条街的前身

　　随着经济的发展，专业一条街成了城市发展的风向标。在新会，专业一条街最早的雏形是灯光夜市。上世纪８０年代末至９０年代，大量外来工和农民开始涌进新会城区，服饰、鞋类和大众日常用品逐渐走俏，应运而生的灯光夜市以集中经营的方式，将一些款式新潮多样的商品引进人们的生活，当时会城的灯光夜市位于会城河两岸。灯光夜市经过多次搬迁，在大新路步行街修葺一新后，服饰、鞋类开始入店经营，品牌和款式也更加多样化，再加上白天晚上都开门做生意，灯光夜市逐渐淡出人们的视野。现在的灯光夜市已经搬迁到中心南与南环路交界处的南门广场，前往购物的多为收入较低的外来工，经营的货物多为价格低廉、质量较差的物品，本土人士已经甚少光顾。

　　覆盖会城河，形成了新、旧城区商业带。随着房地产业的发展，新会的一些房地产商开始涉足商铺，在首层规划建设为铺位，跟着商户进驻，形成了良性的开发、进驻模式。目前，新会的五金水暖器材店遍地开花；振兴二路形成了建材卫浴一条街；电器多集中在几大超市及西隅路、朱紫路一带的专卖店；家私集中在几大农贸市场的楼上；通讯器材集中在新西隅路至田心路的步行街上；床上用品在濠桥路、朱紫路及其他路段均有分布；汽配一条街位于城北路；批发一条街则分布在城西一带。所有这些，皆是商户通过自身经营而自觉或不自觉形成的，规划和布局比较松散，未形成有特色、有文化内涵的专业一条街。 

大卖场催生商业地产

　　上世纪９０年代中，新会华商百货购物广场、金天龙百货购物广场、飞龙电器城等大型卖场的出现，吹响了新会地产发展商开始向商业地产进军的号角。一时间，大小不一的商业大厦开始动工兴建。位于悦洋街的悦洋广场，冈州大道旁的恒达大厦、冈州大厦、裕安大厦，位于中心南路的益华百货大楼等，都是地产商向商业地产进军的大手笔之作。目前，金天龙百货购物广场已经进驻悦洋广场，电器零售巨头国美电器已经进驻恒达大厦，飞龙电器城进驻冈州大厦，裕安大厦暂时未动。纵观这些商业运作模式，都是地产开发商建好场地后，零售运营商进场开展经营，然后是运营商开始招商，把各种品牌引进，属于初期的地产与商业联姻，双方租借关系比较多。

特色化专业化街道兴起

　　如何改变目前新会专业一条街分散的局面？地产与商业的联姻能否打破现有模式呢？在新会，已有越来越多的开发商开始开发特色化、专业化商业街道，一些有实力的地产开发商已率先在此领域拔了头筹，如新源房地产开发有限公司开发的城西副食专业批发街已开始在新会的批发行业独领风骚。新会近期将推出的商业街则多分布在新城区一带，部分开发商则把目光瞄准南新区，城市的休闲中心街区将在这里崛起。  

商业地产前景广阔

　　商业地产确实是一块诱人的蛋糕，无论是零售物业、写字楼、酒店公寓、购物中心，还是工业厂房、学校、医院、酒店、老年公寓，随着经济的增长，城市化速度加快，城乡融合的加快，都有十分巨大的市场，给单一的住宅开发商留足了发展空间。在新会越来越多的开发商开始走出“因地制宜”（先买下地来，再策划功能、定位）的做法，而是认真研究每一种商业地产业态的商业模式，根据企业的定位去找适宜的土地，而不是根据土地为企业定位。同时，开发街道商铺后，完全自己进行招商，引进合适的经销商，换句话说，自己兼任商业运营角色，将地产和商业融为一体，便于进行统一策划包装，统一管理，避免出现商业分散和设置不恰当的局面。

　　地产市场分化的早期，往往概念都比较模糊。许多地产开发商一讲转型，就提出要做商业地产，殊不知商业地产是一个结合概念，因为商业地产是和住宅地产相对应的一次行业分工，但商业地产并不仅仅指为商业零售提供物业载体的地产行业。

　　以专业性街道为例，新源房地产开发的城西副食批发街，在商业地产投资开发中扮演的角色包括了选址、征地、设计、规划、投资建设、招商的角色。从地产的角度来讲，做到这些已经不容易了，要求已经很高，难度已经很大，如果再要往下游做，这就需要进一步分工，构成完整的专业性街道价值链的“生态环境”。这样的商业地产运营模式将商业地产的投资、开发、运营、管理上升到了一个新的高度。    （本报记者  黄健能）